土地估价师继续教育心得 10页

为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划土地估价师继续教育心得　　XX年天津市土地估价实务培训心得体会　　姓名：　　资格证书号：　　本人于9月28-29日参加了天津市土地估价协会组织的土地估价实务培训。这次培训王月红、朱霞、杨志三位行业理论知识扎实，实践经验丰富的老师结合土地估价师案例针对估价工作中常易犯的错误从以下四个方面进行了讲解和点评：1.不动产统一登记的相关问题的讲解；2.耕地保护相关内容讲解；3.土地出让价格评估若干问题研究；4.银行抵押风险把控。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　在培训期间，我们认真学习了自治区协会安排的这4门课程,通过这次学习，我们感觉受益匪浅，开阔了眼界。自己体会最深的是以下几个方面：一是银行抵押风险把控中要避免土地使用权2年闲置被无偿收回的风险。一旦被认定为闲置土地，银行的抵押权会受到威胁。我听了老师的讲解后，认识到我们土地评估机构作为向银行等金融机构提供中介咨询服务的专业机构，对抵押物面临的抵押权灭失的巨大风险，应该详尽充分地向银行提示。二是特别关注土地使用权抵押项目规划指标批准文件的有效期。在评估土地时，我们要求委托方提供土地使用权产权证，国有建设用地土地作用权出让合同，建设用地规划许可证，如果已经动工开发的，还要求委托方提供工程规划许可证，施工许可证。而一宗土地只有具备规划条件，才真正具有市场价值，而规划条件的合法表现，是规划行政管理部门颁发的规划许可证明文件和建设行政主管部门颁发的施工许可文件。按照规范出让的土地使用权，应该附有规划条件。但工作中在收取资料时，对于未动工开发的土地，委托方往往只能提供产权证和国有建设用地土地使用权出让合同，即使能提供建设用地规划许可证和工程规划许可证，有些也是早已过了有效期的。要避免规划许可文件失效，土地使用权的市场价值受到影响，进而影响到土地抵押权的实现。　　总的来说非常庆幸参加了这次培训班，让继续教育时间虽短，但具体学习内容之外的意义是巨大的。除了对估价遇到的困难问题有了新解答，对整个行业的发展认识也会有进一步的提高。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　浙江省于今年举办了估价师继续教育课程，本人根据培训要求，学习了课程内容，完成学习后感觉收获很大，开阔了眼界，对土地评估行业的未来有了更多的信心。同时也对自己作为一名土地估价师肩上的责任有了更多的了解。自己对农村集体土地流转政策及农用地价格评估技术有了更深的体会。农村集体建设用地流转制度的建立是一项系统工程，涉及集体土地所有权实现形式等一系列制度的改革，需要一项一项抓落实，一点一滴去完善。本人决定可以这样去完善：　　1、完善农村土地产权体系　　明晰的产权界定是进行市场交易的基础性条件。当前集体土地所有权和集体建设用地使用权的界定不清、权利设置不完整以及权利内容不全，从根本上限制了集体对其所拥有的土地所有权行使设定权利。因此，依法明确集体土地的所有权和建设用地使用权主体及权能也就成为了集体建设用地使用权流转制度的基础。　　2、完善价格形成机制　　在集体建设用地流转前对资产价值进行评估，一方面可以为集体土地市场的建立和发展提供地价标准和宏观导向；另一方面也是实现地产公平交易、合理征收土地税费的基础。当前集体土地市场正处于蓣步阶段，有意识的根据当前国有土地流转市场的经验，为集体建设用地流转市场价格形成机制的建立创造条件是当前准备工作必不可少的内容，同时也是建立城乡统一的土地市场的必然要求。　　3、加强土地用途管制与利用规划　　土地用途管制是为了保护土地资源和耕地，国家以管理者身份对土地采取保护性措施而行使的一项管理职能。但农村集体建设用地由于点多面广，土地管理部门往往无力顾及，由此造成的多目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　占、乱占、占而不用的现象普遍存在。所以严格控制新增建设用地的总量因市场的开放而骤增无疑是需要解决的首要问题。　　4、改革完善集体建设用地流转市场监管体系　　在这方面，一是要建立完善城乡一体化的建设用地招、拍、挂制度，集体建设用地凡是用于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，一律以招拍挂方式出让或租赁；二是要建立完善土地交易许可管制制度，对集体建设用地流转市场准入要坚持维护农村稳定的原则，防止农村集体组织负责人提供虚假证明骗取审批，甚至擅自处置农村集体土地资产，要求在办理集体建设用地流转前必须由土地所有权单位召开村民代表大会或股东代表大会，经2/3以上代表同意并形成决议后，方可办理。　　继续教育尽管时间短，但具体学习内容之外的意义是巨大的。除了面对面学习新知识新思考之外，我能够感受到学会各级专家学者对土地评估行业的敬业和钻研精神。工作和学习是相辅相成的两件事情，平时的努力和学习更为重要，参加继续教育无疑是一次极好的加油机会。　　XX年西部援助计划重庆培训班　　继续教育心得目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　本人于10月17-18日在重庆市工商大学学豪酒店参加了土地估价师西部援助计划重庆培训班继续教育培训，主办方邀请了四位行业内理论知识扎实，实践经验丰富的老师授课，他们分别是北京康正宏基房地产评估有限公司的梁津老师，陕西华地房地产估价咨询有限公司的石桂琴老师、北京中企华房地产估价有限公司的魏新老师及赵松老师，梁津老师讲解了《土地使用权抵押的法律体系、过程风险、案例分析》，石桂琴老师讲解了《土地估价报告撰写中常见的逻辑性和一致性问题分析》，赵松老师讲解了今年国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知，魏新老师着重讲了《土地估价报告的制作》。四位老师凭着对法规政策的深刻理解，结合土地估价案例，针对土地估价工作中常犯易范的错误，从四个不同方面讲行了讲解和点评。非常感谢主办方请到这么好的老师来授课，既有理论又有实战经验，让我们这些实践经验有待提高的估价师受益匪浅，深受启发。特别是梁津老师对土地使用权抵押的过程风险、案例分析，石桂琴老师对报告撰写中常见的逻辑性和一致性问题分析，感觉完全是针对我专门讲解的，就好象他们看见我作的土地估价报告，单独对我点评一样，让我深有感触，下面我就这次培训谈谈我的几点体会。　　一、地上无建筑物的划拨土地使用权不得单独抵押。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　在实际的评估工作中，我还没有遇到过划拨土地单独抵押的案例，遇上的都是地上有建筑物且办理了合法房地产权证的房地产，在评估时评估整个房地产的价值，然后扣除应补缴的土地(来自:写论文网:土地估价师继续教育心得)出让金，就得出了估价对象的评估价值。以我的理解，既然产权证上土地出让方式　　为划拨的房地产可以抵押，那地上无建筑物的划拨土地也可以评估价值后抵押。梁津老师讲了划拨土地使用权抵押的法律依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定：符合以下条件，经土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地的土地使用权可以抵押：……土地使用者具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；……依第款要求，划拨土地上应该有建筑物，才附合划拨土地的土地使用权可以抵押的条件。可见，划拨土地使用权在无地上建筑物、附着物的情况下，不能设定抵押。听了梁津老师以上关于划拨土地使用权抵押的讲解，庆幸在工作中还没碰上要求评估划拨土地使用权的案例或者咨询，否则就闹笑话了。　　二、土地使用权2年闲臵被无偿收回的风险目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　根据XX年5月22日最新修订的《闲臵土地处臵办法》第十四条第款规定：未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。虽然有此规定，而在实际执行中，因为众所周知的原因，到目前为止，还没有哪一家开发商两年前甚至十年前拿的地被无偿收回。因此，我在遇到评估此类土地价值时，也仅仅是在报告中向报告使用人提示，请报告使用人关注。而在内心，对土地使用权闲臵2年会被无偿收回，不以为然。梁津老师强调：土地使用权被无偿收回，原使用权人名义的土地使用权灭失，设立在土地使用权上抵押权随之灭失，其为银行贷款所起的担保作用不复存在，金融机构的优先受偿权也消失。而《办法》取消了银行作为抵押权人，在拟定闲臵土地处臵方案过程中的参与权，在闲臵土地的处臵过程中，银行失去了在拟定处臵方案过程中　　保护自身权益的主动机会。一旦被认定为闲臵土地，银行的抵押权会受到威胁。我听了梁老师以上的讲解后，认识到我们土地评估机构作为向银行等金融机构提供中介咨询服务的专业机构，对抵押物面临的抵押权灭失的巨大风险，应该详尽充分地向银行提示。　　三、关注土地使用权抵押项目规划指标批准文件的有效期目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　在评估土地时，我们要求委托方提供土地使用权产权证，国有建设用地土地作用权出让合同，建设用地规划许可证，如果已经动工开发的，还要求委托方提供工程规划许可证，施工许可证。而一宗土地只有具备规划条件，才真正具有市场价值，而规划条件的合法表现，是规划行政管理部门颁发的规划许可证明文件和建设行政主管部门颁发的施工许可文件。按照规范出让的土地使用权，应该附有规划条件。但工作中在收取资料时，对于未动工开发的土地，委托方往往只能提供产权证和国有建设用地土地使用权出让合同，即使能提供建设用地规划许可证和工程规划许可证，有些也是早已过了有效期的。在没参加这次培训班前，实事求是地讲，我也没重视项目规划指标批准文件的有效期问题，发现不在有效期内，往往催一催或者问一问委托方，要求他们提供最新的规划指标文件，或者要求他们解释。实在提供不出来，为图省事，就直接采用已过了有效期的规划指标文件中的参数进行评估，没有意识到规划许可文件失效，土地使用权的市场价值会受到影响，进而影响到土地抵押权的实现。　　四、实际用途与登记用途不一致物业的评估　　在讲课中，梁老师举了一个案例，就是开发商将临街楼房建成了临街商铺并按照商铺出售，但在办理产权证书时，开发商为了逃避一些费用，将商铺仍按规划批准的住宅用途办理了产权证。而在现实生活中，物业登记用途为住宅，而实际用途为办公或商业，我在评估工作中，还遇上过登记用途为工业用房，实际用途为商业的极端案例。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　如果严格按照相关法律法规，擅自改变用途均属违规，应由政府有关部门进行查处，以前在评估这种物业时，我也是按证载用途评估其价值，但评估结果与市场实际售价有一定差距，自己也知道与市场价值不符，与客户沟通，客户对评估结果也不认可，感到很尴尬。针对这种情况，梁老师提出了解决方案：可以按照实际用途的正常市场价格评估，再扣除估价基准日应补交的出让金，得到最终价值。我觉得梁老师提出的这个解决方案太好了，今后再遇到类似情况，我就知道怎么处理，与客户也好解释和沟通了。　　梁老师讲的土地剩余使用年限对抵押期间的影响、建设工程款优先权问题、政府储备土地抵押等问题，对我们的土地评估实际工作都有很大帮助。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　五、地价影响因素分析与估价方法及参数取值之间的不一致在出土地估价报告时，经常因为客户催得急，时间紧，只重视估价方法和参数取值及测算，忽视了地价影响因素分析，甚至直接粘贴复制同一地区的地价影响因素分析。将这两部分割裂开来，未考虑地价影响因素与地价水平确定的关联性。石桂琴老师不愧是资深的土地估价师，把我们在撰写土地估价报告中常犯的一些错误都列了出来，比如：在一般因素分析中，前面对当地地产市场进行分析时，得出的结论是“地产市场活跃，地价逐步上升”，在估价方法选择的阐述中，却给出“当地工业用地交易很少，市场不完善，且可比性差，不适于选用市场比较法”的理由；在一般因素和区域因素分析中，前面说“区域环境大大改善，土地升值较快”，而在地价确定时，对较低价格不作分析判断，直接取了较高的权重；在市场比较法的区域因素分析中，说周围环境较好、区域位臵较好、交通便捷度高等，而在基准地价系数修正法的区域因素修正的因素条件说明中，又和市场比较法不一致，甚至自相矛盾。　　在听了石老师的讲课后，我的体会是：今后在撰写报告时，一定要把报告作为一个整体，写完后自我检查，前后对比。　　石老师还讲了估价方法应用中的不一致问题，比如在应用市场比较法时，估价对象与比较案例的内涵不相一致，估价对象为纯住宅用地，所选比较案例为商住用地，这也是我在评估工作中最常犯的错误，今后在评估工作中要记住老师讲的要点，吸取教训，严谨地选择每一个参数，合理分析确定估价结论，写出合格的土地估价报告。　　重庆渝佳资产评估土地房地产估价有限公司吴俊杰XX年10月23日目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。